Compra e integralização e compra de imóvel novo em uma empresa, como classificar?
Saiba a seguir como contabilizar a integralização ou aquisição de um imóvel.
Estoque – CPC 16
Um imóvel é classificado no estoque a partir do momento em que a venda é realizada como uma atividade da empresa.
O uso da expressão CPC 16 quer dizer que a entidade tem a intenção de vender no “curso normal dos negócios”, desta forma, não se trata de uma excepcionalidade ou oportunidade, mas sim uma obrigação da empresa.
Em outras palavras, não basta apenas ter o código da Classificação Nacional das Atividades Econômicas (CNAE), pois ao adquirir o imóvel, a empresa automaticamente intenciona a prática da revenda.
Considerando os impactos desta classificação no setor tributário, o pós venda do imóvel é classificado no estoque se tratando de uma empresa optante pelo Lucro Presumido, abrangendo tributos como o Programa de Integração Social (PIS), Contribuição Social para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins), Imposto de Renda de Pessoa Jurídica (IRPJ) e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).
Neste sentido, a carga tributária gira em torno de 5,93%, além do adicional do IRPJ, se houver, sobre toda a receita de venda.
É importante ressaltar que a contabilização sempre ocorre pela competência, enquanto a tributação da venda considera o regime de caixa.
Imobilizado – CPC 27
O ativo imobilizado consiste naquele imóvel em que é necessário aguardar por mais de um ano para poder finalmente utilizá-lo, para que então possa gerar benefícios econômicos através da prestação de serviços, realização de atividades empresariais como sede, galpão, almoxarifado, entre outros, com base no CPC 27.
Esta circunstância acarreta na tributação do IRPJ e CSLL, mediante uma carga tributária com o percentual de 24%, sem contar o adicional do IRPJ, se houver, sobre o ganho de capital.
No geral, os elementos destinados ao aluguel são classificados no ativo imobilizado, tais como os imóveis.
Porém, deve haver a respectiva classificação específica.
Se tratando de imóveis cuja a intenção de uso é o aluguel ou manutenção capaz de promover o investimento do dinheiro que ficará rendendo, precisam ser classificados como Propriedade para Investimento.
Tal classificação permite a Avaliação ao Valor Justo (AVJ), um dos ativos mais raros das Normas Brasileiras de Contabilidade, em contrapartida ao ativo imobilizado, que no Brasil não permite a reavaliação, apesar da previsão disposta no CPC 27.
Quando uma empresa aluga imóveis visando obter uma fonte de renda, o imóvel é atribuído a esta classificação.
Entretanto, existe a possibilidade de a empresa possuir um imóvel em determinado local para que os funcionários possam se hospedar enquanto executam as atividades laborais.
No primeiro caso, a classificação em propriedade para investimento é nítida, por outro lado, no segundo caso é bastante comum que o imóvel seja classificado como ativo imobilizado, tendo em vista que a intenção da sociedade não consiste na exploração econômica do aluguel.
Propriedade para investimento – CPC 28
Esta classificação acarreta na incidência do IRPJ e CSLL, diante de uma carga tributária de 24% além do adicional do IRPJ, se houver, sobre o ganho de capital.
Ativo não circulante mantido para venda – CPC 31
Na situação da entidade que faz a aquisição de um imóvel com a pretensão de venda dentro do período de um ano, há o reconhecimento de que ele está pronto para venda e a empresa está efetivamente comprometida a fazer o negócio acontecer, embora não possua nenhuma atividade de venda de imóveis, bem como a classificação contábil adequada conforme o CPC 31, de Ativo Não Circulante Mantido para Venda.
Vale ressaltar que, apesar da respectiva definição, a classificação do imóvel deve ser realizada no ativo circulante, tendo em vista que a intenção se refere à realização prevista em até 12 meses.
No âmbito contábil esta classificação é bastante positiva, pois assim como as atividades descontinuadas, mediante o uso não há a poluição do resultado das atividades perante operações excepcionais, ocasionais ou residuais, sendo que o problema é visto unicamente através da consequência tributária.
No caso das empresas optantes pelo Lucro Presumido, não se trata de receita da atividade, motivo pelo qual não há a incidência do PIS nem da Cofins.
Porém, como não é imobilizado, investimento ou intangível, não há a apuração de ganho de capital, sendo assim, entre o IRPJ e a CSLL, a carga tributária também é de 24% além do adicional do IPRJ, se houver, sobre a receita integral de venda, bem como em demais receitas operacionais.
Manutenção dos débitos e créditos
Após compreender as classificações de imóveis no ativo, e quando recorrer a cada uma delas, torna-se fácil e simples a contabilização de determinada aquisição ou integralização de um imóvel.
